İSİMSİZ SÖZLEŞMELERDEN SAYILAN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Kurucu Avukatımız İrem KAPAR ERSEVER tarafından kaleme alınan makalede Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmenin şekli, sözleşme taraflarının hak ve yükümlülükleri ve sözleşmenin sona erme sebepleri açıklanarak değerlendirme yapılmıştır. Ayrıntılı bilgilere ulaşmak ve makaleyi incelemek için tıklayınız.
Ülkemizde özellikle Kentsel Dönüşüm Projeleri sonrasında proje kapsamındaki yerlerde taşınmaz sahiplerine sağlanan devlet desteği nedeniyle, oldukça artan ve yaygınlaşan “Arsa Payı İnşaat Sözleşmeleri” arsa ve taşınmaz sahiplerince destek bulan ancak kanunda tanım bulamayan bir sözleşmedir.
Kanunda tanımlanmamış bu sözleşme ile arsa sahipleri arsalarının değerlenmesini, kendilerine bitmiş bir inşaat teslimini istemekte, bu nedenle kendilerinin vakıf olmadığı inşaat yapım işinin yürütülmesini için arsa payını müteahhite devretmekte, müteahhitler ise yapmış oldukları inşaatın kendisine devredilen kısmına karşılık gelen bölümden bağımsız bölüm satarak kazanç sağlamayı amaçlamaktadır.
Bu sözleşme türünün yaygınlaşmasındaki başlıca sebep arsa sahiplerinin birçok külfetten kurtulmak istemeleri, müteahhitlerin ise inşaat yapıp değerlendirebilecek arsayı bu yolla kolayca bulması ve yapım sonrasında veya inşaat sürerken satış gerçekleştirerek kazanç elde edebilmesidir.
Arsa Payı Karşılığı inşaat sözleşmeleri edimler arasındaki karşılıklı ilişkiye bakıldığında iki tarafa borç yükleyen, hukuki sonuçlarına bakıldığında tasarruf sözleşmelerinden, sürelerine göre sözleşme ayrımında ani sözleşme niteliğinde, sözleşmelerin karşılıklı olup olmamasına göre bakıldığında ivazlı, kanunda düzenlenip düzenlenmemesi göz önüne alındığında ise isimsiz ancak çift tipli karma isimsiz sözleşmedir. Arsa sahibinin edimi olan taşınmaz mülkiyetini geçirme ile karşı edim olan yüklenicinin inşaatı yapma ve bağımsız bölümü arsa sahibine teslim etmesi ile taraflar karşılıklı olarak edimlerini mübadele taahhüdünde bulunmaktadır. Her ne kadar isimsiz sözleşmeler atipik sözleşmeler olarak anılsalar da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tanımı, özellikleri ve kullanımı bakımından doktrinde görüş birliğinin ve mahkemelerde içtihat birliğinin sağlanmış olması nedeniyle tipik sözleşme haline gelmiştir.
Kanun gereği resmi şekle tabidir ancak taraflar edimlerini ifa ettiyse dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması maddeleri değerlendirilerek sözleşme geçerli olarak kabul edilecektir. Bu sözleşme türünde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesi unsurları bir araya geldiği için Borçlar Kanunu’nda sözleşmelere uygulanan hükümler kıyasen uygulanacaktır. Eserin büyük bölümünün tamamlanması halinde sözleşmeden dönülemez, sözleşmeden geriye etkili olarak dönme halinde eserin tamamlanan kısmı sebepsiz zenginleşme yoluyla istenebilecektir. Ayrıntılı bilgiye ulaşmak için makaleyi inceleyebilirsiniz.